Cuando se trata de alquilar una vivienda en Tokio, el coste del apartamento en Japón van mucho más allá del alquiler mensual que ves anunciado. Muchos extranjeros se sorprenden de la cantidad de dinero que necesitan incluso antes de abrir la puerta. Este artículo desglosa los gastos iniciales típicos de la mudanza (初期費用) que probablemente te encuentres cuando alquilar apartamento en Japón, Además, explica qué es negociable y comparte consejos prácticos para que este proceso sea más fácil y predecible para cualquiera que esté planeando mudarse a Japón.
Lo que puede esperar pagar cuando se mude por primera vez
A diferencia de muchos países occidentales, Japón tiene un sistema de alquiler único que incluye varias tasas al inicio del contrato. En Tokio, es habitual que el total de los gastos iniciales equivalga a varios meses de alquiler antes de poder mudarse. Por ejemplo, según algunas estimaciones, los gastos de mudanza en el centro de Tokio pueden ascender a entre 4 y 6 meses de alquiler o más, dependiendo de la propiedad y el barrio.
Estos son los principales elementos que es probable que vea:
1. Primer mes de alquiler (前家賃)
Se trata simplemente del primer mes de alquiler pagado por adelantado y no es reembolsable. Suele exigirse antes de firmar el contrato o antes de recoger las llaves. Por ejemplo, si te mudas el 10 de enero, pagas por adelantado el alquiler prorrateado hasta el 31 de enero, más el alquiler completo de febrero.
2. Depósito de garantía (敷金, Shikikin)
La fianza la retiene el propietario y puede ser reembolsable cuando te vayas, menos los gastos por daños o limpieza a fondo. En Tokio, los caseros suelen exigir una fianza equivalente a uno o dos meses de alquiler, dependiendo de la propiedad, aunque algunos pisos no exigen ninguna fianza. Si se admiten animales de compañía y se piensa tener uno, suele añadirse al depósito uno o dos meses más de alquiler.
3. Key Money (礼金, Reikin)
Esta es una de las mayores sorpresas para los recién llegados. El dinero llave es un pago no reembolsable de agradecimiento al propietario. Aunque esta costumbre está desapareciendo en algunas zonas, sigue siendo bastante común en Tokio, y suele ascender a uno o dos meses de alquiler. Sin embargo, algunas propiedades no exigen el pago de la llave.
4. Tasa de agencia (仲介手数料)
Si recurre a un agente inmobiliario, normalmente pagará por sus servicios una tasa equivalente a un mes de alquiler más el impuesto sobre el consumo.
5. Tasa del garante o de la empresa garante (保証会社利用料)
La mayoría de los caseros exigen que los inquilinos tengan un avalista, una persona en Japón que se compromete a cubrir su alquiler, si usted no puede pagar. Como muchos extranjeros no tienen un avalista personal, en su lugar firman con una empresa de avales. En los últimos tiempos, cada vez es más frecuente que los inquilinos japoneses recurran también a empresas de garantía de alquiler. Estas empresas cobran una cuota inicial que suele oscilar entre 50% y 100% del alquiler de un mes, más una cuota anual de renovación de entre 10.000 y 20.000 yenes.
6. Seguro contra incendios y de responsabilidad civil
El seguro contra incendios suele ser obligatorio. Hay que pagar entre 15.000 y 30.000 yenes por dos años de cobertura.
7. Tasa de cambio de cerradura
Por seguridad, los propietarios suelen cambiar las cerraduras antes de que se mude un nuevo inquilino. Esto puede costar entre 15.000 y 55.000 yenes.
8. Tasa de renovación (更新料)
En Tokio, los contratos de alquiler suelen tener una duración de dos años, y al renovarlos es posible que tengas que pagar una cuota de renovación equivalente a un mes de alquiler. Esta cuota es independiente de los gastos iniciales y se abona al final del contrato si decides quedarte.
Ejemplo de coste típico (Tokio)
Para ponerlo en perspectiva, supongamos que estás buscando un apartamento de 100.000 yenes al mes en Tokio:
Artículo | Coste típico |
Alquiler prorrateado de los días restantes del mes de la mudanza + el alquiler completo del mes siguiente. *en caso de mudanza a mediados de mes | ¥150,000 |
Fianza | ¥100,000 |
Dinero clave | ¥100,000 |
Tasa de agencia | ¥110,000 |
Tasa de la sociedad garante | ¥50,000* |
Seguro contra incendios | ¥22,000 |
Tasa de cambio de cerradura | ¥20,000 |
Total estimado | ¥552,000 |
*La comisión real depende de la empresa avalista que utilices. Algunas cobran hasta 100% de un mes de alquiler.
Este ejemplo muestra que el coste del apartamento en Japón pueden sumar fácilmente el equivalente a 5-6 meses de alquiler o más antes de mudarse, sobre todo en el centro de Tokio. Además, en caso de utilizar una plaza de garaje, puede aplicarse la tarifa del primer mes y, dependiendo de la propiedad, también puede cobrarse una tasa administrativa de varias decenas de miles de yenes.
Lo que es estándar y lo que puede negociar
Muchos de estos gastos son habituales en Japón, pero algunos son más fáciles de negociar que otros.
Comisiones estándar que suelen ser difíciles de modificar
- Primer mes de alquiler: siempre obligatorio
- Comisión de agencia: normalmente, un mes de alquiler más impuestos, con el máximo legal limitado por ley.
- Seguro contra incendios: a menudo obligatorio para la aprobación del contrato
Honorarios que pueden ser negociables
- Dinero llave: a veces se pueden encontrar propiedades en las que no se pide dinero llave, especialmente en mercados competitivos o edificios más nuevos. Aunque las condiciones incluyan la entrega de llaves, puede haber margen de negociación si la propiedad lleva vacía mucho tiempo o si el propietario está ansioso por conseguir un inquilino rápidamente.
- Fianza: algunos propietarios renuncian a una parte o a la totalidad de la fianza para atraer inquilinos.
- Honorarios del avalista: es posible que pueda negociar un porcentaje inferior o pedir al agente que le recomiende una empresa con honorarios más bajos. Sin embargo, en el caso de inquilinos extranjeros, los propietarios o agentes suelen exigir el uso de empresas avalistas específicas especializadas en apoyar a residentes extranjeros, incluida la gestión de asuntos relacionados con el país de origen del inquilino.
- Cambio de cerradura y servicios opcionales: a veces puede negociar estos honorarios si el propietario o el agente están dispuestos.
Un buen enfoque cuando alquilar apartamento en Japón es preguntar educadamente,
¿Ofrecen dinero llave cero o un depósito más bajo?
en japonés (por ejemplo, 少し礼金を減らすことはできますか？) o, si es necesario, pida a su agente que se lo comunique. Algunos extranjeros han conseguido reducir costes de esta forma.
Además, el momento es importante. La temporada alta de contratación y curso escolar (febrero-abril), ya que las empresas y escuelas japonesas suelen comenzar su nuevo curso académico y comercial en abril, puede suponer unos costes iniciales más elevados. Buscar piso fuera de esa temporada puede darte más poder de negociación.
Consejos prácticos
Preparar un presupuesto realista
Dado que los costes iniciales son elevados, prevea tener ahorrados entre 5 y 6 meses de alquiler antes de mudarse. Además de los coste de la mudanza a Japón, que incluye las tasas del visado, los vuelos, el alojamiento temporal y los gastos de envío o compra de muebles y electrodomésticos una vez que llegue.
Considere alternativas a la sociedad garante
Si tiene un amigo japonés dispuesto a actuar como avalista personal, los propietarios pueden eximirle o reducirle las tasas de aval. Sin embargo, esto suele ser más difícil para los extranjeros. La mayoría de la gente utiliza una empresa de avales debido a la comodidad y a la falta de un requisito de patrocinador personal.
Edificios sin tasas
Algunos edificios nuevos o casas compartidas ofrecen una cantidad reducida o nula de dinero en concepto de llave y honorarios más bajos a los avalistas para atraer inquilinos, especialmente cuando la demanda es menor.
Alquilar una casa en Tokio es emocionante pero costoso. Comprender el coste del apartamento en Japón por adelantado le garantiza que está preparado y le ayuda a tomar decisiones con conocimiento de causa como estudiante internacional o expatriado. Comprender estas tasas con antelación también le ayudará a calcular el coste real de su estancia. coste de la mudanza a Japón, Así podrá planificar su presupuesto de mudanza con menos sorpresas. Saber qué gastos son estándar y cuáles puedes negociar te dará confianza, tanto si alquilas tu primera vivienda en Japón como si te cambias a una más grande.
Planificar con cuidado y hacer las preguntas adecuadas el alquiler de un apartamento en Japón puede hacer que el viaje sea más tranquilo y menos estresante. Dedica tiempo a comparar apartamentos, costes y condiciones para encontrar una vivienda que se adapte a tu estilo de vida y a tu presupuesto.