マンションの初期費用：交渉可能な費用はどれ？

東京でマンションを借りる場合、 入居までに必要な費用は 広告で目にする月額の家賃をはるかに超えています。特に海外から来た人は、入居までにどれだけのお金が必要なのかと驚いてしまいます。この記事では、日本、特に東京周辺のマンション入居時に必要となる典型的な初期費用についてご説明します。 日本でマンションを借りる計画をしている人が入居までにどんな費用を準備しなければならないのか、実践的な情報をご紹介したいと思います。

入居時に予想される費用

多くの欧米諸国とは異なり、日本には賃貸開始時に費用がかかる独特な慣習があります。東京では、入居前に必要な初期費用の合計が家賃の数ヶ月分になることが一般的です。例えば、物件や地域にもよりますが、東京都心部のマンション入居費用は家賃の4～6ヶ月分、またはそれ以上かかるという試算もあります。 

では、早速どんな費用があるのか見てみましょう。

1.初月家賃 (前家賃)

これは、最初の月の家賃を前払いするもので、返金されることはありません。通常、契約締結前または鍵を受け取る前に支払う必要があります。例えば、1月10日に入居する場合、1月31日までの日割り家賃と2月分の家賃全額を前払いします。

2.敷金

敷金は大家や管理会社が預かり、退去時に破損や清掃の費用を差し引いて返金されます。物件によって異なりますが、東京では家賃の1～2ヶ月分の敷金を要求されることが一般的です。ペットを飼う場合は、家賃の1～2ヶ月分が敷金に加算されることがあります。

3.礼金

礼金は海外から来る人が一番驚かれる費用です。礼金とは、大家さんへの返金不可のお礼金のことである。この習慣が薄れつつある地域もありますが、東京ではまだかなり一般的で、家賃の1～2ヶ月分であることが多いようです。ただし、最近は礼金が不要な物件も増えています。

4.仲介手数料

日本では不動産取引は不動産業者を利用しなければなりません。賃貸仲介業者に、通常は家賃の1カ月分と消費税相当額を手数料として支払います。

5.保証人または保証会社利用料

ほとんどの家主は、借主が家賃を支払えない場合に、家賃を負担することを約束する国内在住の保証人を要求します。特に外国人は保証人になってくれる知り合いがいない人が多く、代わりに保証会社と契約します。最近では、日本人の入居者も家賃保証会社を利用することが多くなっています。家賃保証会社には、初期費用として家賃の1ヶ月分（50%～100%）、更新料として1年ごとに10,000円～20,000円程度を支払います。

6.火災保険および賠償責任保険

通常、トラブルが起きた時のために火災保険や賠償責任保険への加入が義務付けられています。2年間の補償で15,000円から30,000円程度を見込んでおきましょう。

7.鍵交換料金

安全管理のため、家主は新しい賃借人が入居する前に鍵を交換することがほとんどで、15,000円から55,000円程度の鍵の交換費用を請求されます。

8.更新料

東京では賃貸契約は通常2年間で、更新時には物件により家賃の1ヶ月分の更新料を支払わなければならない場合があります。これは初期費用とは別で、賃貸期間が終了する際に支払うことになります。

東京で月10万円（約US$650）のマンションを探しているケースで試算してみましょう。

*保証会社により異なります。家賃1ヶ月分という保証会社もあります。 

この例で見ると、 入居までに必要な費用は 特に東京都心部では、入居前に家賃の6ヶ月分以上かかることもあります。また、駐車場を利用する場合は、初月分の使用料がかかるほか、物件によっては数万円の事務手数料がかかることもある。.

必ず支払いが必要なものと交渉可能なもの

これらの費用の多くは日本では標準的なものですが、交渉する余地があるものあります。

通常変更が難しい費用

• 初月家賃：必要
• 仲介手数料：通常、家賃の1ヶ月分＋消費税。
• 火災保険：多くの場合、契約承認に必須

交渉可能な費用

• 礼金：特に競争の激しいエリアや新しい建物では、礼金が要求されない物件が見つかることがあります。礼金が条件に記載されていても、空室期間が長かったり、オーナーが早く入居者を決めたいと思っている場合は、交渉の余地があるかもしれません。
• 敷金：借主を惹きつけるために、その一部または全額を免除する家主もいるようです。
• 家賃保証会社利用料：交渉次第で、保証料の安い会社を紹介してもらうことも可能です。ただし、外国人入居者の場合、家主や仲介業者は、外国人入居者の母国まで対応可能な外国人入居者のサポートを専門とする特定の保証会社の利用を指定してくることが多いです。
• 鍵の交換やオプションサービス：家主やエージェントが前向きであれば、これらの料金を交渉できることもあります。

費用の交渉については、 日本でマンションを借りる 際に、丁寧に尋ねると良いでしょう。

礼金ゼロにしたり、敷金を下げられる可能性はありますか？

とオーナーに日本語で直接伝えるか、仲介業者のエージェントに交渉してもらいましょう。 

時期も重要で、日本の企業や学校は通常4月に新年度を迎えるため、採用や新学期のピーク（2月～4月）は、初期費用が高くなる可能性があります。その時期以外にマンションを探せば、交渉の幅が広がるかもしれません。 

実践的なヒント

現実的な予算を立てる

初期費用が高額になるため、引越し前に5～6ヶ月分の家賃を貯蓄に回せるよう計画しましょう。これに加えて 日本への移住費用、ビザ費用、航空券、一時的な滞在費、到着後の家具や電化製品の輸送費または購入費もかかります。

保証会社の代替案を検討する

個人保証人になってくれる日本人の友人がいる場合、家主は保証料を免除または減額してくれることがあります。しかし、これは外国人にとっては難しい場合が多く、ほとんどの人は利便性と個人保証人の必要性がないことから、保証会社を利用しています。 

礼金ゼロのビルを探す

新しいマンションやシェアハウスの中には、特に需要が落ち込んでいるときに、入居者を惹きつけるために礼金ゼロ、敷金、保証料減額などのサービスを提供しているところもあります。探してみましょう。 

東京での住まい探しはワクワクしますが、お金がかかります。 入居までに必要な費用は 留学生や海外駐在員として、まずは十分に情報収集を行うことが大切です。また、初期費用を早めに把握することで、実質的な移住費用を計算し、しっかり準備することができます。 日本への移住費用ではどんなことにお金がかかるのかしっかり理解して、どの費用が交渉の対象になるかを知っておきましょう。日本で初めて賃貸物件を借りる場合でも、国内で引越しをする場合でも、慌てることなく進めることができますよ。 

日本でアパートを借りる際には、慎重に計画を立て、事前に不動産業者などのプロに細かい質問をしておくことで、スムーズでストレスの少ない引越しをすることができます。時間をかけてマンションの費用、条件を比較し、自分のライフスタイルと予算に合った住まいを見つけましょう。