Si vas a dejar una vivienda de alquiler en Japón, los gastos de fin de contrato pueden ser uno de los aspectos más confusos del proceso de alquiler. Quizás te preguntes qué parte de tu fianza te devolverán, por qué pagaste una tasa de limpieza al mudarte o si te pueden cobrar por el papel pintado y el suelo, que simplemente se han desgastado con el paso del tiempo.
No existe una norma única que determine lo que deberá pagar cada inquilino. En Japón existen principios jurídicos generales y directrices oficiales que regulan el desgaste normal, los daños causados por el inquilino y la restauración. Al mismo tiempo, tu contrato de alquiler concreto puede incluir condiciones especiales que influyan en el coste final.
Si tienes pensado alquilar una vivienda en Japón, conocer estas diferencias antes de firmar el contrato de alquiler puede ayudarte a evitar sorpresas desagradables más adelante.
¿Qué gastos te pueden cobrar al mudarte?
El importe final depende de tu contrato de alquiler, del estado de la vivienda y de si ya se habían abonado determinados gastos en el momento de la mudanza.
Entre los posibles cargos se pueden incluir:
- Limpieza profesional de habitaciones
- Limpieza del aire acondicionado
- Reparaciones de los daños causados durante el periodo de alquiler
- Restauración de papel pintado o suelos
- Limpieza o reparaciones relacionadas con mascotas
- Sustitución de llaves
- Alquiler impagado
- Otros gastos que se indiquen expresamente en tu contrato
Lo importante es que no se trata del mismo tipo de gasto en todos los casos.
El depósito de garantía, los gastos de limpieza, el «dinero de la llave», la amortización del depósito y los gastos de restauración tienen cada uno una finalidad diferente.
Las directrices oficiales son importantes, pero tu contrato también lo es
Japón cuenta con unas directrices nacionales en las que se explica cómo deben repartirse, en general, los gastos de restauración entre los propietarios y los inquilinos.
Según la Directrices del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo sobre la restauración, el desgaste normal provocado por el uso cotidiano y el paso del tiempo suele tratarse de forma diferente a los daños causados por actos intencionados, negligencia o uso indebido.
En otras palabras, al mudarse no suele ser necesario dejar el piso antiguo como si fuera nuevo.
No obstante, estas directrices son solo un punto de partida. Es posible que tu contrato de alquiler contenga cláusulas especiales que regulen de forma diferente la distribución de determinados gastos.
Un ejemplo habitual es la limpieza profesional. Aunque la limpieza habitual se consideraría normalmente parte de los preparativos que debe realizar el arrendador para el próximo inquilino, es posible que tu contrato establezca claramente que debes pagar una tarifa fija por la limpieza profesional.
En Directrices del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo sobre las cláusulas de limpieza explica que factores como la claridad con la que se redacta la responsabilidad del inquilino, si el alcance resulta comprensible y si el importe es razonable pueden ser importantes a la hora de valorar dichas cláusulas.
Esto significa que no debes basarte únicamente en las directrices generales. También debes conocer los términos concretos de tu contrato de alquiler.
Al mismo tiempo, el mero hecho de incluir un cargo en un contrato no resuelve automáticamente todas las posibles controversias. La redacción, la explicación, el importe y las circunstancias particulares pueden ser factores relevantes en caso de que surja un desacuerdo.
Fianza: ¿qué ocurre con el «shikikin»?
En japonés, el depósito de garantía se denomina «shikikin».
En principio, se trata de una cantidad de dinero que el arrendador retiene como garantía de las obligaciones derivadas del contrato de alquiler.
Al finalizar el contrato de alquiler, se podrán deducir el alquiler pendiente de pago, los gastos de reparación que corran a cargo del inquilino y otros gastos aplicables. Por lo general, se devuelve el saldo restante.
Sin embargo, hay una excepción importante.
Es posible que una parte de tu depósito no sea reembolsable
Algunos contratos establecen desde el principio que una parte fija del depósito no se devolverá.
Es posible que te encuentres con términos japoneses como «shokyaku» o «shikibiki».
Por ejemplo:
Fianza: 1 mes
Amortización del depósito: 1 mes
Si el alquiler es de 100 000 yenes, se paga una fianza de 100 000 yenes, pero es posible que en el contrato se especifique que el importe total no es reembolsable.
Otro contrato podría establecer lo siguiente:
Fianza: 2 meses
Amortización del depósito: 1 mes
Si el alquiler es de 100 000 yenes, se pagan 200 000 yenes. Se puede considerar que un mes corresponde a la cantidad acordada no reembolsable, mientras que los 100 000 yenes restantes se tienen en cuenta en la liquidación final.
En Centro Nacional de Asuntos del Consumidor de Japón ha publicado un caso real en el que se trata de un inquilino cuya fianza incluía una deducción predeterminada no reembolsable.
Por eso, el hecho de que en un anuncio inmobiliario se indique «Depósito de 1 mes» no significa necesariamente que vayas a recuperar la totalidad de esa cantidad.
Siempre debes comprobar lo siguiente:
- Si alguna parte del depósito deja de ser reembolsable de forma automática
- A qué se destina el importe no reembolsable
- Si los gastos de limpieza o restauración pueden seguir facturándose por separado
Una cláusula de amortización del depósito no implica necesariamente que se incluyan todos los gastos futuros.
Las tasas de limpieza y los depósitos son cosas distintas
Esta es una de las diferencias más importantes que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar una vivienda en Japón.
Un depósito de garantía es una cantidad de dinero que se retiene como garantía y que, en su caso, podría devolverse tras aplicar las deducciones correspondientes.
Una tarifa de limpieza es un cargo por un servicio.
Por ejemplo, tu pago inicial podría incluir:
Depósito: 100 000 yenes
Derecho de entrada: 100 000 yenes
Tarifa de limpieza profesional: 44 000 ¥
Se trata de tres pagos distintos.
El depósito puede ser reembolsable total o parcialmente, en función del contrato y de la liquidación final.
Por lo general, el «key money» no es reembolsable.
La tarifa de limpieza profesional suele ser un cargo por servicio y no se considera dinero retenido para su posterior devolución.
¿Por qué se cobra una tasa de limpieza al mudarse?
Esto puede resultar especialmente confuso si estás acostumbrado a un sistema de alquiler diferente.
En algunos contratos de alquiler japoneses se cobra la tasa de limpieza profesional al mudarse, aunque la limpieza a la que se destina dicha tasa se realiza una vez finalizado el contrato de alquiler.
Por lo tanto, si pagas 44 000 yenes en concepto de gastos de limpieza al firmar el contrato de alquiler, es posible que ese dinero no corresponda a la limpieza realizada antes de que te entregaran las llaves.
En cambio, podría tratarse de un pago por adelantado por el servicio de limpieza profesional que se realizará cuando, finalmente, te mudes.
En Centro Nacional de Asuntos del Consumidor de Japón ha informado de un caso en el que un inquilino pagó una tasa de limpieza de la habitación al mudarse y, posteriormente, cuestionó otro cargo por limpieza al finalizar el contrato de alquiler.
La lección práctica es sencilla.
Si en tu factura inicial aparece un concepto de «gastos de limpieza», pregunta exactamente qué incluye.
Comprueba si:
- Su finalidad es cubrir los gastos de limpieza una vez finalizado el contrato de alquiler.
- Se puede cobrar otra tarifa estándar de limpieza al hacer la salida.
- La limpieza del aire acondicionado está incluida o se cobra aparte
- Podrán aplicarse cargos adicionales en caso de suciedad excesiva o daños
Y lo más importante: no confundas la tasa de limpieza inicial con tu fianza.
¿Qué incluye el servicio de limpieza profesional?
El servicio de limpieza concreto varía en función de la propiedad, la empresa gestora y la empresa de limpieza.
La limpieza profesional puede implicar mucho más que pasar la aspiradora y limpiar las superficies visibles.
Dependiendo del servicio, puede incluir:
- Limpieza del cuarto de baño
- Limpieza de inodoros y lavabos
- Eliminación de manchas de agua y depósitos minerales
- Eliminación de grasa y aceite de la cocina
- Limpieza del interior y los alrededores de la campana extractora
- Limpieza del fregadero y de la zona de desagüe
- Limpieza de suelos
- Limpieza en torno a los elementos fijos y los equipos instalados
Por eso, el hecho de limpiar tú mismo el piso a fondo no exime necesariamente del pago de los gastos de limpieza profesional previstos en el contrato.
Es posible que se aplique una tarifa de limpieza estándar incluso aunque el piso se haya mantenido en buen estado.
Sin embargo, el hecho de pagar una tarifa estándar de limpieza no significa que puedas dejar la vivienda en cualquier estado.
La grasa incrustada, las manchas difíciles, los residuos de tabaco, los olores de mascotas u otros problemas que vayan más allá de la limpieza habitual pueden dar lugar a cargos adicionales si el contrato y las circunstancias lo justifican.
El «key money» vuelve a cambiar
El «dinero de llave» se denomina «reikin».
Por lo general, se trata de un pago por adelantado relacionado con la formalización del contrato de alquiler y que, normalmente, no se devuelve al finalizar el arrendamiento.
Si en tu contrato figura lo siguiente:
Fianza: 1 mes
Gastos de entrada: 1 mes
Gastos de limpieza: 44 000 yenes
Normalmente, solo la parte reembolsable del depósito se tiene en cuenta en el cálculo de la devolución del mismo.
Las personas que buscan un piso de alquiler en Japón suelen centrarse en cuánto dinero necesitan antes de mudarse. Es igual de importante saber qué pagos son reembolsables y cuáles no.
¿Qué es una tasa de restablecimiento?
La restauración se denomina «genjo kaifuku».
A pesar de lo que indica el nombre, por lo general no significa devolver el piso exactamente en el mismo estado en que se encontraba cuando era nuevo.
El principio básico en el directrices nacionales de restauración es que el desgaste normal y el uso habitual de la vivienda se tratan de forma diferente a los daños causados por el inquilino.
Entre los problemas que suelen estar relacionados con el uso habitual o el paso del tiempo se pueden incluir el deterioro natural de los materiales del interior y los cambios provocados simplemente por el paso del tiempo.
Entre los casos en los que el inquilino puede ser responsable se incluyen:
- Arañazos profundos provocados al mover muebles
- Daños causados por mascotas
- Quemaduras
- Manchas difíciles
- Daños relacionados con el tabaquismo
- Moho que se agravó porque se ignoró repetidamente la condensación
- Daños causados por el agua que se agravaron porque no se notificó una fuga
En Guía sobre viviendas de alquiler del Gobierno Metropolitano de Tokio ofrece ejemplos similares al explicar la diferencia entre el desgaste normal y la responsabilidad del inquilino.
La diferencia fundamental es que los costes de restauración y las tarifas de los servicios contractuales son conceptos distintos.
Es posible que dejes un piso sin haber causado daños inusuales y, aun así, tengas que pagar la tarifa acordada por la limpieza profesional.
La antigüedad del papel pintado y del suelo puede ser importante
Aunque seas responsable de los daños, eso no significa necesariamente que siempre tengas que pagar el coste total de sustituir un artículo antiguo por uno nuevo.
Las directrices nacionales de restauración tienen en cuenta el paso del tiempo en el caso de determinados materiales y equipamientos de interior.
Por ejemplo, si el papel pintado ya tenía varios años cuando se dañó, su antigüedad podría influir en el cálculo de la parte que le corresponde al inquilino.
La zona que se va a reparar también puede ser un factor importante.
Si solo una parte de una pared está dañada, es lógico preguntarse por qué hay que sustituir una superficie mayor y cómo se ha calculado el coste.
No obstante, estos principios generales deben tenerse en cuenta junto con cualquier condición especial válida que figure en tu contrato de alquiler.
Ejemplos reales de disputas sobre las tasas de salida
En Centro Nacional de Asuntos del Consumidor de Japón En febrero de 2026 publicó varios ejemplos recientes de consultas sobre la rehabilitación de viviendas de alquiler.
Muestran lo diferente que puede ser la factura final respecto a lo que esperaba el inquilino.
170 000 ¥ para el papel pintado y las reparaciones del baño
Una familia llevaba seis años viviendo en un piso de alquiler.
Tras marcharse, se les pidió que pagaran un total de 170 000 yenes en concepto de marcas en el papel pintado y reparaciones en la puerta del cuarto de baño.
La empresa gestora afirmó que la antigüedad del papel pintado ya se había tenido en cuenta en parte del cálculo. El inquilino seguía cuestionando si algunas de las marcas debían considerarse desgaste normal.
Este ejemplo muestra que, incluso teniendo en cuenta la depreciación, pueden seguir surgiendo desacuerdos sobre la causa de los daños.
Unos 200 000 yenes para el papel pintado y los tatamis
Otro inquilino llevaba viviendo en un piso unos diez años.
Una parte del depósito, de unos 60 000 yenes, ya estaba sujeta a una deducción predeterminada. A continuación, se pidió al inquilino que pagara unos 200 000 yenes por la sustitución del papel pintado y los trabajos en los tatamis.
Según se ha informado, el contrato contenía cláusulas que atribuían estos costes al inquilino.
Este caso resulta útil porque demuestra que el hecho de que una parte del depósito no sea reembolsable no significa necesariamente que todos los gastos de restauración estén ya cubiertos.
Es posible que se apliquen cargos adicionales en función del contrato y de las circunstancias.
Gastos de limpieza en las distintas fases del contrato de alquiler
Otra consulta se refería a los gastos de limpieza del aire acondicionado. El inquilino había pagado una cantidad similar al mudarse y, posteriormente, se le volvió a cobrar al marcharse.
Según se informa, los documentos indicaban que la limpieza de la habitación y del aire acondicionado era responsabilidad del inquilino al finalizar el contrato de alquiler.
Por eso es importante saber exactamente qué incluye el pago de la limpieza inicial.
Una reclamación por restauración de gran cuantía
El Centro Nacional de Asuntos del Consumidor también publicó un 2025 en la que se abordaba una reclamación inicial de indemnización de aproximadamente 900 000 yenes.
Tras la solicitud de revisión por parte del inquilino, el importe se redujo a aproximadamente 700 000 yenes.
El inquilino afirmó que parte del papel pintado y del suelo ya estaban dañados antes de que comenzara el contrato de alquiler.
Esto demuestra por qué las fotografías tomadas antes de mudarte pueden llegar a ser muy importantes más adelante.
Protégete de los cargos inesperados
La mejor forma de prepararse para una mudanza empieza el mismo día en que te mudas.
Antes de deshacer las maletas, haz fotos o graba vídeos nítidos de:
- Paredes
- Suelos
- Puertas
- Windows
- Superficies de cocina
- Accesorios de baño
- Manchas ya existentes
- Arañazos
- Moho o manchas de humedad
- Aires acondicionados y otros equipos instalados
Si la empresa gestora te facilita un informe del estado de la vivienda, rellénalo con cuidado.
Si detectas algún daño ya existente, envía fotografías o una descripción por escrito a la empresa gestora para que quede constancia fehaciente con fecha.
En Centro Nacional de Defensa del Consumidor recomienda expresamente comprobar y dejar constancia del estado de la vivienda alquilada en el momento de la mudanza.
Durante el periodo de alquiler, informa rápidamente de cualquier fuga, problema con los equipos u otros problemas de mantenimiento. Un problema que se agrave por haber sido ignorado puede acarrear responsabilidades adicionales.
Cuando te mudes, haz otra serie de fotografías una vez que se hayan retirado tus pertenencias.
Si se te descuenta alguna cantidad de tu depósito, solicita un desglose detallado.
Información adicional para inquilinos en Tokio
Tokio cuenta con su propio sistema diseñado para reducir los conflictos relacionados con los alquileres de viviendas.
En Guía del Gobierno Metropolitano de Tokio para la prevención de conflictos en materia de alquileres explica las responsabilidades en materia de restauración y las condiciones contractuales especiales.
En el caso de las operaciones de alquiler pertinentes en Tokio, las empresas inmobiliarias deben explicar los aspectos importantes relacionados con las obras de restauración y reparación, incluidas las disposiciones especiales que difieren de los principios generales.
Si tienes pensado alquilar un piso en Japón y estás buscando una vivienda en Tokio, aprovecha esta guía para plantear tus dudas antes de firmar el contrato.
Si no te queda claro algún concepto relacionado con los gastos de limpieza, las condiciones de amortización de la fianza, la cláusula de restauración u otros gastos, pregunta qué significa y cuándo se aplica.
Qué hay que comprobar antes de firmar el contrato
Si solo vas a recordar una parte de este artículo, que sea esta.
Antes de firmar un contrato de alquiler en Japón, comprueba todos los siguientes puntos:
- Fianza: ¿Cuánto pagas y qué cantidad se te podría devolver?
- Amortización del depósito: ¿El contrato incluye «shokyaku» o «shikibiki»? ¿Hay alguna cantidad fija que, por defecto, no sea reembolsable?
- ¿Qué cubre la amortización? ¿Se pueden seguir cobrando por separado los gastos de limpieza, restauración u otros conceptos?
- Tarifa de limpieza profesional: ¿A cuánto asciende la tarifa estándar de limpieza?
- ¿Cuándo se abona la fianza de limpieza: al mudarse o al dejar la vivienda?
- ¿Para qué sirve la fianza de limpieza inicial? Si se abona al mudarse, ¿su finalidad es cubrir los gastos de limpieza al finalizar el contrato de alquiler?
- Gastos adicionales de limpieza: ¿Se te puede cobrar un suplemento por restos de grasa incrustada, manchas de agua, residuos de tabaco, olores de mascotas u otras circunstancias?
- Limpieza del aire acondicionado: ¿Está incluida en el precio de la limpieza general o se cobra aparte?
- Derecho de entrada: Confirma qué importe corresponde al derecho de entrada y ten en cuenta que, por lo general, no es reembolsable.
- Condiciones de restauración: Consulta las normas relativas al papel pintado, los suelos, los tatamis, las puertas y los elementos fijos.
- Cláusulas especiales: ¿Establece el contrato que el inquilino debe asumir gastos que difieran de las directrices generales de restauración?
- Sustitución de llaves: ¿La tasa de sustitución se aplica automáticamente o solo en determinadas circunstancias?
- Mascotas y tabaco: ¿Hay que abonar fianzas adicionales, gastos de limpieza o cumplir condiciones de restauración?
- Preaviso de desalojo: ¿Con cuánta antelación hay que avisar al arrendador o a la empresa gestora?
- Cancelación anticipada: ¿Hay que pagar alguna penalización si se rescinde el contrato durante el primer año o en otro plazo determinado?
- Liquidación final del depósito: ¿Cómo se calcularán las deducciones y cuándo se devolverá el importe restante del depósito?
La regla más importante es sencilla.
No te fíes únicamente de lo que suele ocurrir en Japón.
Lee atentamente tu propio contrato.
Comprender el verdadero coste de tu piso
Los gastos de mudanza resultan mucho más fáciles de entender cuando se distinguen los distintos tipos de pagos.
Se retiene un depósito de garantía como garantía, aunque es posible que una parte del mismo no sea reembolsable si tu contrato incluye una cláusula de amortización.
La tasa de limpieza profesional es un cargo por servicio independiente. Es posible que se cobre al mudarte, aunque su finalidad sea sufragar los gastos de limpieza una vez finalizado tu contrato de alquiler.
La «key money» es otro pago inicial independiente y, por lo general, no es reembolsable.
Los costes de restauración dependen del estado del inmueble y de las responsabilidades establecidas tanto en la normativa general como en su contrato particular.
Conocer estas diferencias antes de firmar el contrato te puede ayudar a comparar pisos con mayor precisión y a evitar sorpresas más adelante.
Encontrar una vivienda en Tokio con condiciones de alquiler claras
Una vez que te hayas informado sobre las fianzas, los gastos de limpieza y los costes de restauración, quizá te preguntes cómo asegurarte de que comprendes perfectamente las condiciones económicas antes de elegir un piso. Unas explicaciones claras desde el principio pueden marcar una gran diferencia, sobre todo cuando en un mismo contrato de alquiler aparecen varios conceptos de gasto diferentes.
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